Savills est un groupe international fondé à Londres en 1855, présent aujourd’hui sur tous les continents et rayonnant sur l’ensemble des typologies immobilières. En France, le siège est à Paris et le département expertise regroupe 26 personnes, dont un pôle dédié à l’immobilier de prestige. Nos équipes résidentielles sont basées à Paris et à Nice, ce qui nous permet de couvrir l’ensemble du territoire français, les DOM-TOM, Monaco et la Suisse. Savills Valuation SAS est une société indépendante, régulée par la RICS. La majorité de nos experts sont bilingues, membres de la RICS, titulaires de la qualification RICS Registered Valuer. Nous sommes également membres de l’AFREXIM, l’association des experts français et certains experts bénéficient de la qualification REV.
Parce qu’il est extrêmement petit et très opaque.
Malgré la qualité des statistiques publiées par les autorités monégasques, il reste difficile de sourcer des données transactionnelles fiables. Les propriétaires sont très discrets, le nombre d’agences est élevé, et les informations circulent peu. C’est pourquoi il est essentiel que nous dispositions d’une base de données étoffée et mise à jour régulièrement.
En tant qu’experts, nous sommes totalement indépendants des activités de transaction, notamment de notre agence locale. Nous ne percevons aucune commission et nous appliquons des règles très strictes en matière de déontologie et de conflits d’intérêts. Cela limite encore davantage l’accès à certaines données, mais c’est une condition essentielle de crédibilité.
Les chiffres publiés confirment effectivement un nouveau record historique. Ce mouvement s’inscrit dans un contexte plus large de reprise des marchés résidentiels haut de gamme, portée par l’amorce d’une baisse des taux d’intérêt dès 2024. À Monaco, cette dynamique a été amplifiée par la livraison de nouveaux programmes emblématiques, au premier rang desquels Mareterra, qui a mécaniquement tiré les prix vers le haut.
Ces nouveaux programmes répondent également à une demande accrue pour des logements très haut de gamme, répondant aux dernières normes et offrant des services exclusifs à leurs résidents.
En 2024, le marché monégasque a effectivement connu une hausse spectaculaire des volumes, avec 466 transactions, soit une progression de 21 % par rapport à 2023, et un volume global de ventes de 5,8 milliards d’euros, un niveau jamais atteint auparavant.
Cette performance s’explique en grande partie par 101 ventes dans le neuf, principalement à Mareterra, ce qui représente une hausse de 260 % des ventes de logements neufs sur un an.
Historiquement, le neuf représente moins de 10 % des ventes à Monaco ; en 2024, cette part est montée à 21 %, ce qui reste exceptionnel et conjoncturel. À mon sens, il ne s’agit donc pas d’un changement structurel durable, mais bien de l’effet ponctuel d’un apport massif résultant d’une offre nouvelle.
D’ailleurs, selon l’IMSEE, si marché de l’immobilier a ralenti au troisième trimestre 2025, ses résultats cumulés depuis le début de l’année demeurent remarquables. Dans le neuf, 64 biens ont été vendus entre janvier et septembre 2025, soit plus de trois fois le volume enregistré pour la même période en 2024. Le montant atteint 2,6 milliards d’euros, dépassant de 1,2 milliard d’euros le précédent record établi en 2024 pour cette période. Le marché des reventes totalise 328 transactions, un volume inédit depuis 2016. Leur montant franchit pour la première fois le seuil des 2 milliards d’euros, alors que le précédent maximum était de 1,8 milliard d’euros en 2023 pour cette même période.
C’est un indicateur utile, mais largement insuffisant à lui seul.
À Monaco, les surfaces sont calculées mur extérieur à mur extérieur, ce qui diffère des standards français. Un écart de 5 % sur une surface peut représenter des millions d’euros de différence de valorisation compte tenu des niveaux de prix. Au-delà du prix métrique, le critère numéro un reste toujours la localisation du bien. Ensuite viennent la résidence, l’étage, la vue, l’orientation, la taille de l’appartement, la qualité des finitions et les services offerts.
Les acquéreurs recherchent de plus en plus des biens dits “clé en main”, qu’ils soient ou non signés par des architectes et/ou décorateurs de renom. Les travaux étant coûteux et longs, de tels biens appellent un premium par rapport à des biens classiques.
On observe une montée en puissance très nette des grandes surfaces. Cette évolution reflète à la fois l’offre récente et les nouvelles exigences liées à la résidence monégasque, qui favorisent les appartements familiaux. Parallèlement, même si les studios et deux-pièces représentent encore près de 50 % des transactions, leur poids recule progressivement au profit des trois-pièces et plus, qui représentent désormais près de 15 % des ventes. Cela va clairement dans le sens d’un marché plus patrimonial et résidentiel que purement opportuniste.
Il y a effectivement des écarts de performance très marqués selon les quartiers. En 2024, le Larvotto affiche les prix moyens les plus élevés, autour de 97 500 euros par mètre carré, largement portés par Mareterra, qui a enregistré des records de prix en raison de la rareté des grandes surfaces à Monaco, et aussi parce là-bas, aucune construction ne peut obstruer la vue sur la mer…
D’autres quartiers ont connu des progressions annuelles spectaculaires, comme le Jardin Exotique (+20 %) ou le Larvotto (+48 %), tandis que Monte-Carlo reste le secteur le plus actif en nombre de transactions, concentrant environ un tiers des reventes. Cela confirme que, même sur un territoire de deux kilomètres carrés, lamicro-localisation reste déterminante dans les mécanismes de valorisation. Cela dit, la valorisation reste très subjective : certains clients privilégient les services exclusifs comme ceux qu’offre la Tour Odéon, tandis que pour d’autres ce critère est moins essentiel.
Je pense qu’après l’enthousiasme suscité par la livraison de Mareterra, le marché pourrait entrer dans une phase de consolidation ou de stabilisation. Nous n’anticipons pas de corrections majeures, mais plutôt un ajustement du rythme de croissance.
Un phénomène important est à souligner : les nouveaux arrivants à Monaco ont tendance à louer pendant un ou deux ans afin de tester la vie monégasque. Monaco restele marché locatif résidentiel le plus cher au monde, avec des loyers moyens d’environ114,50 euros par mètre carré et par mois, en hausse de6 % en 2024, soit au-dessus de la moyenne mondiale.
Les trois-piècesenregistrent les plus fortes progressions, avec des loyers atteignant plus de 140 euros par mètre carré par mois, ce qui illustre à nouveau l’importance de la taille des logements.Beaucoup recherchent des biens neufs et sont parfois déçus par la qualité des biens de seconde main au regard des prix pratiqués. Dans ce cas, ils préfèrent continuer à louer. Si les prix d’achat sont jugés trop élevés, cela peut reporter la demande vers la location, avec un impact potentiel sur les loyers.
Nous observons que Monaco est un marché patrimonial avant tout, rarement un marché de rendement. Les loyers sont élevés, mais les taux de rendement restent faibles comptes tenus des prix d’acquisition. Pour certaines grandes fortunes, il est plus simple de placer 30 ou 40 millions d’euros dans un appartement à Monaco que dans un actif équivalent ailleurs. La principauté bénéficie d’une stabilité remarquable et d’un degré de sécurité rarement égalé. Sauf événement exceptionnel, les acquéreurs estiment que la valeur sera préservée sur le long terme.
La stabilité géopolitique et fiscale internationale joue un rôle majeur. Les changements de régimes fiscaux dans d’autres pays ont déjà entraîné de nouvelles arrivées vers Monaco.
À l’échelle locale, l’absence de foncier disponible limite l’offre, ce qui soutient structurellement les prix, malgré les grands projets d’ingénierie urbaine. D’autres éléments peuvent peser : évolution des règles urbanistiques, exigences de surface minimale, normes environnementales. Mais à Monaco, les acquéreurs ont généralement les moyens de faire face à ces contraintes.
Le rapport est assez clair : compte tenu des contraintes foncières extrêmes, les projets en cours ou récemment livrés – Mareterra, Bay House, L’Exotique – ne représentent qu’un apport très limité d’offres nouvelles. À court et moyen terme, d’autres grands développements paraissent peu probables. Dans ce contexte, même si les volumes de transactions peuvent se stabiliser, les fondamentaux restent extrêmement solides. La perception de Monaco comme valeur refuge, combinée à une offre structurellement rare, devrait continuer à soutenir les valeurs sur le long terme, davantage dans une logique de croissance progressive que de flambée spéculative.
