Experte en évaluation immobilière, Léonore Pfefferlé dirige Nemesis Expertises Immobilières, un cabinet monégasque reconnu pour son travail auprès des banques, investisseurs institutionnels et clients privés. Au cœur d’un marché confidentiel, atypique et sous tension, elle décrypte avec rigueur les mécanismes de valorisation, les écarts de perception et les signaux faibles à surveiller pour anticiper les évolutions du marché monégasque.
À Monaco, la confidentialité des transactions complique fortement l’accès aux données. Certains immeubles offrent un historique suffisant, d’autres quasiment pas. Dans ces situations, notre première démarche consiste à élargir le périmètre de recherche, tout en restant strictement comparable : même quartier, même époque de construction, même niveau de prestations. Une fois cette base élargie constituée, nous procédons à des ajustements fins : vue, étage, ensoleillement, nuisances sonores, environnement immédiat, projets urbains à venir. À Monaco, il n’existe pas de grilles de décote officielles comme en France ; l’expertise repose donc sur l’expérience, l’observation du marché et l’analyse qualitative.
Oui, très régulièrement. La valeur vénale, qui correspond à la valeur du bien à un instant T, est systématiquement fournie. Mais pour les clients institutionnels, nous intégrons aussi des valeurs de liquidité. La valeur en vente rapide, généralement sur un horizon de six à douze mois, permet d’anticiper un besoin de cession accélérée. La valeur en vente forcée, quant à elle, s’inscrit dans un contexte de contrainte forte, financière ou juridique. Dans ce cas, les décotes peuvent varier de 5 % à 25 % à Monaco, selon la typologie du bien.
Nous réalisons également des valeurs projetées, notamment pour des biens en travaux ou des opérations de restructuration, afin d’accompagner les banques dans le financement de projets de marchands de biens ou de clients privés.
Les standards internationaux constituent une excellente base de travail et offrent une reconnaissance indispensable à l’échelle mondiale. Toutefois, Monaco impose des ajustements structurels majeurs.
Le principal concerne le calcul des surfaces. Contrairement aux standards internationaux, les murs, balcons, loggias et terrasses sont intégrés dans les surfaces valorisées à Monaco, selon des pondérations spécifiques. Cette différence est fondamentale et impacte directement la valorisation finale.
Oui, très clairement, et c’est un phénomène quotidien. Cet écart repose sur deux confusions majeures : celle entre valeur et prix, et celle liée au facteur émotionnel. Le prix affiché inclut généralement une marge de négociation et des commissions. La valeur, elle, est nette, hors frais et hors affect. À cela s’ajoute une dimension affective très forte à Monaco : l’histoire familiale, le prestige perçu, le dernier étage « symbolique ». Autant d’éléments émotionnels qui, pour certains propriétaires, peuvent doubler la valeur estimée… sans fondement économique réel.
L’obsolescence technique est un enjeu réel, notamment sur les installations électriques encore non conformes. Lorsqu’une mise aux normes est nécessaire, elle peut représenter un risque pour l’occupant et un coût significatif pour l’acquéreur, parfois à l’échelle de l’immeuble entier.
Sur le plan environnemental, bien que les données restent encore partielles à Monaco, les écarts de valeur entre un bien rénové et un bien non rénové peuvent atteindre 10 à 15 %. Nous intégrons ces risques soit par des décotes, soit par une déduction chiffrée des travaux nécessaires dans la valeur finale.
À ce stade, il n’existe pas de décote formalisée. Toutefois, les banques européennes sont de plus en plus contraintes de financer des actifs répondant à des critères environnementaux acceptables. Résultat : pour un même bien, les conditions de financement peuvent varier fortement selon son profil énergétique et environnemental. Ce n’est donc pas encore une décote visible sur les prix, mais une pression indirecte via le crédit, qui pourrait à terme influencer la valeur des actifs les moins vertueux.
Historiquement, oui. Aujourd’hui, la réalité est plus nuancée. La clientèle est plus jeune, plus mobile, souvent multi-résidente. Dubaï, Londres, New York ou Shanghai font partie des arbitrages possibles. Mais Monaco conserve des atouts uniques : sécurité, fiscalité, système de santé, éducation. Autant d’éléments difficilement réunis ailleurs. Le caractère “sans alternative” s’est atténué, mais reste encore bien réel.
Deux indicateurs principaux :
La santé du marché locatif : raréfaction de l’offre, disparition de la négociation sur les loyers, forte demande sur certaines typologies de bien.
La durée de commercialisation : lorsqu’un nombre significatif de biens “standards” reste sur le marché un certain nombre de mois, cela peut signaler une phase de transition.
Les facteurs politiques ou macroéconomiques sont beaucoup plus difficiles à interpréter à Monaco, l’expérience récente ayant montré la capacité du marché à absorber des chocs annoncés comme majeurs.
