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Le crédit immobilier à Monaco ? Clientèle et biens obligent, il présente évidemment des caractéristiques bien particulières.
L’explosion de la bulle immobilière américaine comme conséquence de la crise économique et financière ? La Principauté n’entre pas dans ce schéma. En matière de crédit immobilier, les demandes de clients sont issues de quatre marchés - la Côte d’Azur, les Alpes françaises (Megève et Courchevel 1850), les beaux arrondissements parisiens et le Super Prime Londonien – pour des biens de type résidentiel, d’une valeur minimale de cinq millions d’euros. Les crises récentes auraient peu impacté ce marché. Dans certaines zones, le prix de certaines propriétés aurait même grimpé.
Une logique d’optimisation patrimoniale
Côté acheteurs, ce marché de grand standing serait porté par une demande internationale et des acquéreurs qui n’ont pas forcément besoin de combler un déficit en fonds propres . Le crédit immobilier demeure, dans une majorité des cas, l’opération qui permet à une banque d’entrer en contact avec un prospect. Sur ce type de marché, il s’opère souvent sur des durées relativement courtes, 5 à 7 ans en moyenne. En fonction de chaque client, la banque travaille à la définition d’une offre sur-mesure, comprenant une structuration en matière de taux et de durée adaptée à la situation de chacun. Une fois en accord avec son nouveau client, l’établissement financier met à sa disposition son bilan en vue de prendre en charge la gestion de tout ou partie de son patrimoine, dans une logique de gestion Actif / Passif plus globalisée. Plutôt qu’un apport de fonds propres immobilisé dans l’acquisition et nécessaire à l’octroi du prêt, la somme que le client amène en garantie du crédit est considérée comme un dépôt. Il s’agit de s’adapter aux besoins spécifiques du client dans une logique d’optimisation patrimoniale : les clients privilégient aujourd’hui une gestion prudentielle de leurs actifs. Dans un autre registre, on constate aussi une crainte des investisseurs étrangers quant à l’impact fiscal d’une acquisition immobilière en France. Plus que la fiscalité elle-même, c’est cette impression de brouillard liée à son instabilité actuelle qui peut les inquiéter . Le niveau actuel des taux d’intérêt immobiliers permet aux emprunteurs de bénéficier d’un effet de levier indéniable. Depuis quelques mois, on note un regain d’intérêt sur des propriétés de prestige, toujours considérées comme une valeur refuge par les acquéreurs les plus fortunés.
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S’adapter aux besoins des PME : le financement et les services en plus
De la création jusqu’à sa transmission, en passant par les phases de croissance interne ou externe, le développement d’une entreprise nécessite la mise en place de solutions faisant appel à des techniques financières.
Les solutions que les banques apportent à l’entreprise doivent prendre en compte ses spécificités, son activité, sa structure capitalistique, mais aussi les enjeux patrimoniaux du dirigeant. Toutes les entreprises sont confrontées au même besoin : trouver les capitaux qui leur permettront de se lancer et de croître. L’utilité et le rôle fondamental du banquier se trouvent dans sa capacité à apporter aux chefs d’entreprise les solutions adaptées à leur situation, en termes de financement et, au-delà, de services et de conseils associés.
Les banques sont devenues de véritables intégrateurs d’expertise et assembleurs de solutions en intervenant dans les différents postes du bilan des PME. Les dispositifs traditionnels de financement (qui impactent pour l’essentiel le bas du bilan) restent le mode de financement principal, qu’il s’agisse des offres classiques de crédit d’investissement (équipement, immobilier, crédit MT ou encore crédit-bail et location financière), de financement des besoins d’exploitation (découvert, escompte…), ou de financement à l’international (mobilisation de créances sur l’étranger, crédit documentaire, couverture contre les risques de change).
Valeur ajoutée
Dans ce domaine aujourd’hui, les banques sont également en mesure de proposer à leurs clients entreprises des services à valeur ajoutée : ils apportent, en plus du financement, une sécurité supplémentaire ou des opportunités de développement d’activité. Exemple : au-delà des fonctions d’affacturage (cession de créances, recouvrement), elles peuvent proposer des prestations de services externalisés pour les PME, notamment pour le financement, l’assurance et la gestion du poste clients, ou encore des services d’aide à la prospection de nouveaux clients et fournisseurs potentiels à l’étranger et de création de filiales sur les principaux marchés mondiaux à fort potentiel.
Au cours de la dernière décennie, les activités de la banque d’affaires, que l’on regroupe sous le terme de haut de bilan, ont pris une place grandissante dans la relation banque-entreprise. Les solutions de capital investissement (intervention en fonds propres et quasi-fonds) permettent de compléter utilement le financement en dette par effet de levier. Les PME ont en effet besoin de « capital patient », qui évite les dilutions d’actionnariat et suppose des partenaires capables de les accompagner dans la durée.
Diagnostic, conseil, recherche de repreneurs ou de cibles, mise en relation, ingénierie patrimoniale, gestion privée, toute la palette des offres bancaires peut se déployer lors d'une opération de haut de bilan. Pour répondre aux besoins des entreprises et tenir compte des contraintes prudentielles imposées par Bâle III, les banques peuvent proposer des modes de financements alternatifs ou complémentaires. Les clients peuvent être accompagnés sur le marché obligataire. Les émissions s’y multiplient : elles ne sont plus l’apanage des grands corporates. Les banques sont enfin un soutien efficace pour les PME dynamiques au moment des introductions en bourse. Ces supports sont encore aujourd’hui réservés aux PME de taille significative, mais cela pourrait évoluer : NYSE EURONEXT a lancé le 23 mai un nouveau marché dédié aux petites et moyennes entreprises.
Apporter en proximité une réponse personnalisée globale et innovante aux besoins de financement des entreprises, c’est l’ambition défendue par les banques.
Entreprises : se développer et augmenter son Capital !
La croissance d’une entreprise peut parfois s’avérer très gourmande en capital, rendant alors nécessaire une opération de renforcement de ses fonds propres.
La première source de financement de l’entreprise, à savoir ses cash-flows d'exploitation, peut être insuffisante pour financer sa croissance si cette dernière s’accompagne d’investissements importants en immobilisations ou est fortement consommatrice de Besoin en Fonds de Roulement.
Cette opération d’augmentation de capital peut être réalisée de différentes façons :
* Incorporation de comptes courants et apports personnels
C’est l’opération la plus simple : le ou les actionnaires de l’entreprise font un apport personnel sous forme de capital. Pour constituer cet apport, il est possible d’obtenir un prêt de sa banque (hypothèque sur un bien immobilier, nantissement d’actifs,...). Cette opération pourra alors s’accompagner d’une incorporation des éventuels comptes courants d'associés afin de renforcer la structure financière de l’entreprise et par conséquent augmenter sa capacité d’endettement. Rapide à mettre en œuvre, cette opération est cependant limitée en montant à la capacité d’endettement à titre personnel du ou des actionnaires.
* Ouverture du capital à un fonds de capital-investissement
Si l’apport personnel n’est pas suffisant, l’entrepreneur peut décider d’ouvrir son capital à un fonds de capital-investissement (private equity). Par ce biais, un ou des investisseurs obtiendront une part du capital de l'entreprise en fonction des fonds qu'ils apportent. Ils se rémunèreront par les dividendes distribués mais aussi par la plus-value réalisée au moment de la vente des actions qu'ils détiennent.
On distingue plusieurs catégories d'investisseurs répartis selon le stade de développement de l'entreprise :
- les fonds de capital-amorçage (seed capital), qui interviennent traditionnellement très en amont, parfois au moment de la création, lorsque l'entreprise démarre le développement de sa technologie ;
- les fonds de capital-risque (venture capital), utilisés lorsque l'entreprise a finalisé la mise au point de ses produits et commence à enregistrer ses premières commandes.
- les fonds de capital-développement, réservés à des entreprises assez matures, qui dégagent un chiffre d'affaires substantiel et des bénéfices, et qui souhaitent accroître leur part de marché en augmentant leur capacité de production et/ou en se développant à l'international.
Enfin, dans le cas d'un rachat d'entreprise, d'autres fonds d'investissement peuvent intervenir : on parle alors de fonds de LBO (Leverage Buy Out). Cette technique permet le rachat d'une entreprise avec effet de levier financier (associant endettement bancaire et apports en fonds propres), par l'intermédiaire d'une société holding créée pour l'occasion. Ces fonds s'adressent à des sociétés très matures, positionnées sur des marchés en croissance constante et disposant d'une bonne visibilité financière.
* Introduction en bourse (Initial Public Offering)
La Bourse offre aux entreprises un accès à une ressource pérenne de financement, une notoriété accrue et une meilleure visibilité pour les investisseurs.
L’entreprise accède à une source pérenne de financement. L’entrée sur le marché financier est souvent l'occasion d’une augmentation de capital visant à renforcer la structure financière de l’entreprise et financer sa croissance. Une telle opération n’implique aucun remboursement puisqu’elle accroît les fonds propres et limite, justement, le recours à la dette. En outre, l’augmentation de capital peut être renouvelée lorsque le besoin s’en fait sentir.
Une fois cotée, la société est en mesure de battre sa propre monnaie ; ses actions constituent donc une monnaie d’échange négociable. Afin de financer des opérations de croissance externe, l’entreprise peut non seulement s’endetter ou mobiliser sa trésorerie, mais aussi procéder à des acquisitions par échange de titres.
L’introduction en bourse facilite la transmission des entreprises : passage de relais au sein de la famille, cession à un tiers, sortie progressive du capital… L’opération permet en effet au dirigeant-actionnaire de céder ses titres sur le marché au rythme qu’il souhaite.
La Bourse renforce la crédibilité de l’entreprise grâce à l'information financière et aux engagements sur l'avenir. Le statut d’entreprise cotée constitue une sorte de label, prouvant le dynamisme d’une société.
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La banque de détail est l'un des deux types de banque de dépôt, avec la banque d'affaires.
Les autres métiers de la banque sont la banque d'investissement et la banque privée.
La banque de détail s’oriente spécifiquement vers les particuliers, et s’adresse à une clientèle individuelle :
- les particuliers,
- les professions libérales,
- les TPE. (Très petites entreprises),
en cherchant à construire une relation durable avec ses clients.
Ce type de banque propose des services standardisés.
- une activité de crédit
- des produits de placements,
- mais aussi des produits spécialisés comme l'assurance.
L'organisation d'une banque de détail varie mais généralement, elle exerce sous forme de réseau d'agences.
Ces banques sont soit des sociétés par actions (ou banque commerciale), soit des sociétés mutualistes.
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Pour ouvrir un compte bancaire…
Une carte de résident ou un papier d’identité en cours de validité doit être présenté pour accomplir cette formalité. La loi oblige les banques à connaître leurs relations et à les identifier. Même si la confidentialité reste de mise, les établissements bancaires doivent également avoir recueilli auprès de leur client toute information sur leur situation financière et les raisons qui les motivent à ouvrir un compte. Quand il s’agit d’opérations complexes, les banques sont aussi tenues à un contrôle et, dans certains cas définis par la loi, soumises à une déclaration de soupçon auprès du Service d’information et de contrôle des circuits financiers.
A l’ouverture du compte bancaire, est établie une Convention de compte de dépôt.
Il s’agit d’un contrat écrit entre une banque et une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels. Il précise les conditions dans lesquelles fonctionne ce compte ainsi que les droits de chacune des deux parties. Toute ouverture d’un compte de dépôt donne lieu obligatoirement à la signature d’une convention de compte de dépôt.
Que contient une convention de compte bancaire ?
La convention de compte contient la totalité des engagements contractuels réciproques entre la banque et le ou les titulaires d'un compte bancaire, de son ouverture à sa clôture.
Informations sur le fonctionnement général du compte
Une convention de compte bancaire doit donner des informations sur :
- la durée de la convention,
- les services proposés et leurs tarifs,
- les moyens de communication utilisables entre le ou les titulaires du compte et la banque,
- les conditions de procuration,
- le sort du compte en cas de décès,
- les possibilités de modification et de résiliation de la convention,
- les voies de médiation et de recours en cas de contestation.
Informations sur les moyens de paiement
Une convention doit également donner des informations précises sur les moyens de paiement associés au compte, notamment sur :
- la mise à disposition ou non de chèques,
- les obligations en matière de sécurité et de protection relatives à l'utilisation des moyens de paiement,
- les procédures en cas d'opérations mal exécutées,
- les procédures en cas d'incidents de paiement,
- les possibilités de limitation du montant des dépenses offerts pour chaque moyen de paiement,
- les frais, les taux d'intérêt et de change applicables,
Information sur la gestion des découverts
La convention mentionne les conséquences d'une position débitrice du compte, en précisant :
- les modalités d'un éventuel découvert autorisé (conditions d'utilisation, conditions tarifaires),
- les conséquences d'une position débitrice non autorisée, les conditions dans lesquelles le titulaire du compte en est informé ainsi que le tarif applicable,
- les possibilités de blocage ou de restitution de moyens de paiement,
- les possibilités de ponction éventuelle par la banque de sommes inscrites sur d'autres comptes bancaires gérés par elle (comptes d'épargne par exemple), pour couvrir le déficit.
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La Certification Professionnelle
Afin d’évaluer le niveau de compétence des collaborateurs des établissements financiers monégasques et de renforcer l’image de professionnalisme de la Place, le Gouvernement Princier a décidé – à l’instar de nombreux autres pays - d’instaurer un dispositif de certification professionnelle entrant en vigueur le 2 Mai 2014.
La Commission de certification professionnelle de l’Association Monégasque des Activités Financière, - AMAF - est chargée de valider les résultats de l’examen et d’étudier les demandes d’équivalences prévues par le règlement.
Qui est concerné ?
- Les gérants
- Les vendeurs
- Les analystes financiers
- Les opérateurs de salles de marché
Informations pratiques
Deux sessions sont organisées par an (1 tous les 6 mois), à raison de 15 à 30 participants par session.
La formation comporte 44 h de cours répartis sur 11 demi-journées organisées par module.
- Une session technique de 28 heures est assurée par l International University of Monaco – I.U.M -
- Une session éthique traitant des spécificités règlementaires monégasques de 16 heures est assurée par "INTELLEVAL - Pôle Compliance de Capital Banking Solutions"
Documents associés
- Arrêté Ministériel n° 2014-168 du 19 mars 2014 fixant les modalités d’application e l’article 7 2°) de l’Ordonnance Souveraine n° 1284 du 10 septembre 2007 fixant les connaissances minimales requises de certaines personnes physique placée sous l’autorité d’une société ou d’un établissement agréé et abrogeant l’arrêté ministériel n° 2013-209 du 12 avril 2013.
- Règlements (.pdf 390 Ko) + Annexes (.pdf 350 Ko) cf. Note AMAF 108/04/2014
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Les avantages d'un investissement immobilier a Monaco Monte-Carlo
Le prestige international de la Principauté et la taille de son territoire (moins de 2 km2) font de l'immobilier monégasque un marché spécifique offrant aux investisseurs de nombreux avantages.
Du fait des facilités d'investissement, de la stabilité économique et politique, de la sécurité du placement immobilier et de la possibilité de personnaliser son investissement, la Principauté de Monaco une destination idéale pour un investissement dans la pierre.
4 facteurs principaux favorisent le potentiel du marché immobilier monégasque :
- La sécurité exceptionnelle des biens et des personnes dont jouit le Pays
- De part son climat méditerranéen avec ses hivers doux et ses étés sans excès de chaleur, la vie à Monaco est agréable tout au long des saisons
- La fiscalité particulièrement avantageuse dont le principe général est l'absence de toute imposition directe (y compris sur les droits de succession liés aux biens immobiliers)
- Et surtout un environnement socioculturel permettant d'assister tout au long de l'année à des manifestations culturelles et sportives de niveau international
Ces différents aspects donnent aux résidents monégasques, un style et une forme de vie, tout à fait propre et vraisemblablement unique au monde notamment de par sa situation géographique privilégiée au coeur de l'Europe économique.
Tous les établissements financiers de la Place sont bien équipés pour financer l’acquisition d’un bien à Monaco.
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L’origine de la Place financière monégasque remonte à la fin du 19ème siècle, époque à laquelle les premières banques de dépôts, essentiellement françaises, font leur apparition en Principauté.
Il faudra, toutefois, attendre le début des années 70 pour voir la profession prendre son véritable essor, encouragée en cela tant par une politique imaginative et volontariste des Autorités monégasques que par les effets d'une longue période de croissance économique et de stabilité politique et sociale.
Aujourd’hui, elle peut s'enorgueillir d'un réseau très étoffé, s'articulant autour de près de quarante banques de plein exercice. Elle est ainsi devenue l’un des points forts de l’économie de la Principauté, étant à la fois :
Prospère :
Le total des ressources a été multiplié par 3 en 15 ans.
L’attrait soutenu de la Place financière monégasque n’est du reste pas surprenant, ne serait-ce qu’en raison de la variété et de la qualité exceptionnelles des atouts de la Principauté, parmi lesquels il faut citer notamment :
- une grande stabilité politique et sociale,
- une position géographique privilégiée,
- des infrastructures de qualité,
- un tissu économique diversifié.
Solide :
Les banques de la Place font toutes parties de grands groupes bancaires de premier plan.
Internationale :
La moitié de ses ressources proviennent d’une clientèle non-résidente, originaire de tous les continents.
Parfaitement régulée :
En vertu de divers accords franco-monégasques, les activités bancaires sont soumises à la supervision de L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Ainsi les banques monégasques sont soumises aux mêmes règles prudentielles que les établissements de crédit français.
Professionnelle :
Elle offre tous les produits et services de la banque privée, et assure un traitement sur mesure à la clientèle la plus exigeante.
Elle donne également accès à la gestion collective au travers de Fonds Communs de Placement et d’investissement très diversifiés couvrant tous les secteurs d’activités et tous les marchés, y compris émergents.
Reconnue au plan international :
Elle est membre associé de la Fédération Bancaire Européenne qui regroupe les Associations Bancaires de l’Union Européenne et de l’Association Européenne de libre échange – A.E.L.E.
Le 31 mars 2009, elle a adhéré à l’espace unique européen de paiement en euro – SEPA (Single Euro Payment Area).
Elle est membre fondateur de l’Union Bancaire Francophone créée en septembre 2012, qui regroupe 16 Associations Bancaires de pays francophones.
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La composition de la clientèle de la place financière monégasque est en pleine mutation : la pression due à une obligation de transparence fiscale entraîne une diminution de la clientèle offshore, qui tarde à être remplacée par une clientèle onshore. La croissance des actifs déposés à Monaco, connue pendant de nombreuses années, est sur le déclin. Une nouvelle stratégie de croissance est à définir pour l’avenir.
Des services compétitifs
La clientèle onshore requiert des services de gestion compétitifs, avec une qualité déjà à sa disposition dans les grands centres financiers (Londres, New York, etc.). Les clients offshore, eux, recherchent avant tout un “safe haven”, sans compétences particulières et sans véritable attention aux coûts de gestion. Les sociétés de gestion offrent, en général, des services de bonne qualité à un coût très compétitif. De ce fait, le nombre de sociétés financières à Monaco est en croissance, ainsi que leurs actifs sous gestion. Au cours des dix dernières années, les sociétés de gestion se sont fortement développées, créant des emplois à Monaco. Certaines ont aujourd’hui une structure, des actionnaires, des compétences et une taille qui leur permettent d’investir et de devenir le moteur de croissance du pôle de gestion en Principauté. Souvent, leur management réside sur place. Contrôlées par les autorités de tutelle monégasques, elles sont qualifiées dans la gestion d’actifs financiers de haute qualité, opérant avec une parfaite éthique professionnelle et une confidentialité absolue. Les sociétés de gestion sont, le plus souvent, gérées par des entrepreneurs représentant une interface stable pour une clientèle sophistiquée. Les lois sur les activités financières, promulguées par le Gouvernement princier en septembre 2007, ont permis le développement d’un véritable pôle de gestion en Principauté, notamment par la création de sociétés dont l’activité s’est étendue à la gestion sous mandat et collective.
Une place attrayante
Les avoirs financiers mondiaux sont en forte expansion. Monaco reste une place financière très attrayante pour des personnes fortunées “de bonne qualité”. Une opportunité de développement de la Place existe. Le Gouvernement a clairement exprimé son désir d’attirer à Monaco de nouveaux résidents HNWI. La Direction du Tourisme et nos ambassades à l’étranger ont entamé une large campagne de promotion de Monaco dont les retombées seront positives. L’image éthique et transparente de Monaco se répand et nous permet d’attirer plus de “onshore money”. Le développement futur de la place financière de Monaco est à envisager au travers de la croissance des sociétés de gestion existantes et en parvenant à en attirer de nouvelles. Bain & Company et d’autres instances qualifiées affirment que nous pouvons et devons nous fixer des objectifs de croissance. Ces ambitions sont en ligne avec la volonté exprimée par notre Souverain, à maintes reprises, et avec l’esprit des lois de septembre 2007.
Voir la liste complète des Sociétés de Gestion de Portefeuille et des Sociétés de Gestion Collective
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À l’initiative de M. Etienne FRANZI et avec le soutien de M. Jean CASTELLINI et de la Commission de Contrôle des Activités Financières (CCAF), les textes instaurant le dispositif obligatoire de Certification professionnelle en Principauté ont été publiés en avril dernier. Rencontre avec M. Stent-Torriani, Vice-Président de l’AMAF et Président de la Commission Finances du Conseil Stratégique pour l’Attractivité de Monaco.
